Procédure entre un copropriétaire et le syndicat : qui supporte les frais ?
Lorsqu’une procédure judiciaire est engagée, contre ou par le syndicat des copropriétaires, les frais de procédure sont des charges comme les autres, dont chaque copropriétaire doit s’acquitter à proportion de sa quote-part de tantièmes.
Mais il arrive que le syndicat soit opposé à l’un des copropriétaires (par exemple, non-paiement de charges, contestation d’un procès-verbal d’assemblée générale, demande de modification du règlement de copropriété, etc.).
Dans ce cas, le copropriétaire doit donc déjà supporter ses propres frais de procédure, mais aussi, indirectement, une partie des frais de procédure supportés par le syndicat, à proportion de sa quote-part de tantièmes.
Dans de cas, et à l’issue de la procédure, le juge peut dispenser le copropriétaire, si celui-ci a obtenu gain de cause, de participer aux frais du syndicat.
En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que :
« Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »
Par conséquent :
• Le copropriétaire qui est en procédure judiciaire contre le syndicat (qu’il soit en demande ou en défense) doit payer les appels de charges relatifs aux frais de procédure supportés par le syndicat, durant tout le temps où la procédure est en cours.
S’il ne paie pas, le copropriétaire s’expose à des poursuites :
• Après une mise en demeure de payer sans réponse pendant 30 jours, le syndic peut demander en justice le paiement la totalité des sommes dues et à venir pour l'année en cours (loi 10/7/65, art. 19-2) ;
• Le syndic peut également mettre en œuvre tout moyen de recouvrement (injonction de payer, assignation au fond ou en référé, saisies conservatoires), et ce, sans autorisation préalable en assemblée générale;
• Le syndicat dispose également de garanties légales (opposition au versement des fonds en cas de vente par le copropriétaire défaillant de son lot, hypothèque légale (art. 19 de la loi), privilège immobilier et compensation en cas de vente de parties communes (art. 19-1 de la loi) ;
Il est donc primordial, pour rester dans la légalité, que le copropriétaire en litige avec le syndicat s’acquitte des appels de charges de frais de procédure du syndicat, quitte à s’en faire rembourser ensuite.
• C’est uniquement s’il obtient gain de cause que le copropriétaire demandeur peut être dispensé du paiement de ces charges.
Le juge peut l’en dispenser automatiquement, mais le copropriétaire peut aussi en faire la demande.
La dispense n’est pas de droit : le juge peut refuser la dispense, au vu de la situation économique des parties au litige.
S’il est effectivement dispensé, les charges acquittées par le copropriétaire lui seront remboursées et seront supportées par les autres copropriétaires.
S’il perd le procès ou s’il n’est pas dispensé, il participe donc aux frais de procédure à proportion de sa quote-part de tantièmes, comme tous les autres copropriétaires.
• NB : A noter que les frais de recouvrement des charges impayées sont imputés au seul copropriétaire défaillant (art. 10 de la loi), des pénalités de retard peuvent être appliquées (au taux légal et éventuellement en application du règlement de copropriété s'il le prévoit), et le syndicat peut demander des dommages-intérêts s’il prouve que les impayés lui ont porté préjudice.
