Aménagement des combles en copropriété : ce qu’il faut savoir

Vous êtes copropriétaire d’un immeuble et vous envisagez d’aménager les combles de votre appartement ? Il convient de se poser les bonnes questions avant de passer à l’acte.

Mes combles constituent-ils une partie commune ou une partie privative ?

Cette première question est primordiale : s’il s’agit d’une partie commune, vous ne pourrez pas aménager les combles, sauf à les acquérir auprès du syndicat des copropriétaires, ou obtenir l’autorisation de l’Assemblée Générale. S’il s’agit d’une partie privative en revanche, vous êtes libre d’en faire l’usage que vous souhaitez, et donc de les aménager, sous certaines réserves indiquées aux points suivants. Pour connaître la nature de vos combles, plusieurs documents sont à votre disposition : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, votre titre de propriété.

Si ces documents, ou au moins l’un d’entre eux (souvent ce sera votre titre), indique expressément qu’il s’agit d’une partie commune ou privative, on pourra en principe considérer que le sujet est réglé. Mais si le règlement de copropriété ne contient pas de stipulation suffisamment précise ou si les différents actes se contredisent, il conviendra de les interpréter.

Souvent, le règlement de copropriété contient uniquement une énumération des parties communes, et les parties privatives sont désignées par élimination comme « tout ce qui n’est pas une partie commune ». Dans cette hypothèse, si les combles ne figurent pas expressément comme partie commune, il pourrait s’agir d’une partie privative.

Pour compléter cette analyse des écrits, les juges se réfèrent à un faisceau d’indices sur la disposition effective des lieux. Il faut notamment vérifier :

• Si les combles sont matériellement dédiés à votre usage exclusif ou s’ils ont une utilité pour la copropriété, par exemple pour accéder à la toiture ou entretenir d’autres parties communes ;
• Si les combles contiennent ou non des éléments d’équipement communs (compteur, antennes, etc.) ;
• Si l’on peut accéder à ces combles depuis les parties communes, ou si l’on y accède uniquement en passant par votre lot privatif.

Vous pouvez également vous rapprocher de votre syndic pour lui demander un avis sur la qualification des combles. En cas de difficulté, un avocat spécialisé en la matière pourra vous aider à analyser les différents actes.

Mes combles sont une partie privative : dois-je demander une autorisation à la copropriété pour les aménager ?

Par principe, chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives et peut effectuer à ses frais tous les travaux qu’il souhaite à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble : par exemple, une clause d’habitation dite « bourgeoise » interdit en principe les activités commerciales, que sont par exemple les locations saisonnières meublées de type « Airbnb ». Bon à savoir : si votre lot est, par exemple, à usage d’habitation et que vous désirez en faire un commerce (louer en « Airbnb » pour reprendre l’exemple), et que les activités commerciales ne sont pas interdites au règlement de copropriété, vous n’aurez pas nécessairement à présenter une demande à l’Assemblée Générale pour ce changement d’usage. La Cour de cassation estime en effet que le changement d’usage est libre, sous réserve que l’usage envisagé ne soit pas interdit par le règlement de copropriété. En revanche, si malgré tout vous prenez le risque de demander l’accord de l’Assemblée Générale, alors qu’il n’est pas nécessaire, vous devrez respecter sa décision…Il convient donc de ne pas poser de question si l’on n’en a pas l’obligation.

Il convient également de prêter attention à toutes les clauses dites de « jouissance paisible », qui vous interdiraient d’intégrer des activités bruyantes, malodorantes et plus généralement, de troubler la tranquillité des occupants.

Il convient enfin de ne pas toucher sans autorisation aux parties communes.

Vous devez donc, ici encore, vous référer au règlement de copropriété pour savoir si certains points de votre projet nécessitent une autorisation, tels par exemple la traversée de parties communes par des canalisations, ou le raccordement à des équipements communs d’eau, d’évacuation, d’électricité, de gaz. Constituent généralement des parties communes : la charpente de l’immeuble, les murs extérieurs et ceux séparatifs entre votre lot et les parties communes, et les canalisations. Dès lors, l’aménagement de combles nécessite presque automatiquement une autorisation de la copropriété dès lors qu’il est nécessaire de se raccorder aux fluides ou de créer des ouvertures (fenêtres ou portes). L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, ne peut être donnée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965). A défaut d’autorisation, vous pourriez être contraint en justice et à vos frais, de tout remettre en état, sans compter les frais de procédure et les éventuels dommages et intérêts.

Mes combles sont une partie commune : comment en faire l’acquisition ?

Si les combles appartiennent à la copropriété, il vous faudra soit demander l’autorisation de l’assemblée pour y faire quelques travaux que ce soit, soit en faire l’acquisition. Pour cette acquisition, l’Assemblée Générale devra voter à la fois le principe de la vente des combles, mais aussi la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, et enfin l’autorisation de réaliser des travaux si nécessaire (comme vu précédemment). En ce qui concerne la vente, un vote à la « double majorité » est nécessaire (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), c’est-à-dire au moins la majorité des membres de la copropriété représentant les 2/3 des voix de tous les copropriétaires.

Autrement dit, vous devrez recueillir deux majorités :

• Les voix détenues par au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou absents à l’assemblée générale ;
• Et au moins 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Attention : l’unanimité peut s’imposer si votre projet nuit aux droits d’un copropriétaire sur ses propres parties privatives (par exemple, si vos travaux créent une perte de luminosité pour un autre lot), ou si la vente des combles porte atteinte à la destination de l’immeuble (tel est le cas si les combles présentent une utilité pour la copropriété, comme pour accéder à la toiture pour son entretien par exemple).

Enfin, une fois l’autorisation devenue définitive (soit 2 mois après la notification du procès-verbal de l’AG), vous devez acquérir devant notaire, comme pour toute acquisition immobilière.

Le même notaire et un géomètre expert pourront procéder à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Comment formuler une demande d’autorisation à la copropriété ?

Il convient de demander au syndic de porter une résolution en ce sens à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si vous ne souhaitez pas attendre la prochaine assemblée habituelle, vous pouvez demander au syndic de convoquer, à vos frais, une assemblée générale extraordinaire. La réunion ne peut se tenir moins de 21 jours après la convocation des copropriétaires. Aussi, veillez à contacter le syndic dans un délai raisonnable avant l’envoi des convocations. Pour maximiser vos chances de succès lors de l’AG, préparez un dossier complet, comprenant notamment :

Si vous souhaitez demander l’acquisition de combles communs :

• Votre proposition de prix d’acquisition des combles (éventuellement justifiée par des références et/ou des évaluations, montrant le sérieux de votre prix) ;
• L’évaluation par un géomètre expert de la superficie des combles à acquérir ;
• Le projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (permettant de transformer la partie commune en un nouveau lot et de déterminer la portion de parties communes y afférant) ;
• Bon à savoir : vous pouvez reporter le projet de modificatif, et prendre à tout le moins l’engagement écrit de supporter les frais, ce qui nécessitera toutefois une nouvelle Assemblée pour voter le modificatif, donc du temps et des aléas supplémentaires.
• La description des travaux envisagés (plans, étude de faisabilité par un architecte ou bureau d’études…) ;
• Le cas échéant, l’avis de l’architecte de l’immeuble ;
• Et les devis et attestations d’assurance des entreprises en charge des travaux.

Si vous souhaitez demander l’autorisation d’effectuer des travaux sur des parties communes pour aménager des combles vous appartenant, le même soin devra être apporté à la constitution de votre dossier. Tous les éléments évoqués ci-dessus seront également nécessaires.

Quel que soit votre projet de travaux, les équipes du Cabinet sont à votre disposition pour vous accompagner juridiquement. N’hésitez pas à nous contacter.