Les vices du consentement et les garanties du vendeur dans les contrats de vente immobilière

Nombre de litiges apparaissent en matière d’acquisition immobilière. L’acquéreur se trouve en possession d’un nouveau bien, dont il découvre les particularités au fur et à mesure, et parfois des éléments nouveaux qui lui portent préjudice. Il estime alors que son consentement, censé être libre et éclairé, a été trompé.

L’article 1130 du code civil prévoit trois hypothèses dans lesquelles on considère que le consentement n’a pas été librement donné :
l’erreur, le dol et la violence. En matière de vente immobilière, on rencontre régulièrement l’erreur et le dol.

Dès lors que le consentement de l’une des parties a été vicié, le contrat n’a pas été valablement formé. Il est donc censé n’avoir jamais existé : le Tribunal peut alors soit prononcer la nullité du contrat, soit accorder une réduction du prix de vente. Toutefois, cette règle doit être nuancée : le vice doit être suffisamment grave pour que le Tribunal puisse retenir qu’il y a eu atteinte au consentement.

Aux côtés des vices du consentement, il existe également les garanties que le vendeur doit à l’acquéreur : la garantie des vices cachés de la chose, et la garantie de conformité au contrat. Alors que les vices du consentement atteignent la formation du contrat, les garanties du vendeur touchent à son exécution. Les conditions permettant d’aller vers les vices du consentement ou vers les garanties du vendeur sont différentes. Mais les conséquences de ces différents fondements sont sensiblement les mêmes, à savoir l’annulation du contrat ou l’octroi de dommages et intérêts.

Les vices du consentement susceptibles d’entraîner la nullité du contrat

Pour obtenir la nullité de la vente, la partie dont le consentement a été vicié doit prouver que ce vice porte sur une condition essentielle du contrat.
Attention, lorsqu’on parle de « prouver », il faut apporter de véritables éléments de preuve positifs, et non pas se contenter d’affirmations, ou de déductions.

Qu’est-ce qu’une qualité essentielle dans un contrat de vente immobilière ?

Les qualités essentielles du contrat sont celles en considération desquelles les parties ont contracté. On considère qu’une qualité du contrat est essentielle lorsque, en l’absence de cette qualité, la partie concernée n’aurait jamais contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Par exemple, lorsqu’un acquéreur choisit un terrain en vue d’y faire construire son habitation, la constructibilité du terrain est pour lui une qualité essentielle. S’il apparait après la vente que le terrain est inconstructible, il soutiendra qu’il n’aurait pas conclu la vente en connaissant cette information : il y a méprise sur une qualité essentielle du bien vendu.

Cette qualité s'apprécie concrètement, c’est-à-dire par rapport aux personnes concernées, et aux circonstances dans lesquelles le contrat a été conclu. Cette qualité peut être expressément convenue : les parties peuvent convenir dans l’acte de vente qu’un élément est particulièrement important pour elles.
Par exemple : il peut être stipulé dans l’acte que l’acquéreur fait de la constructibilité de son terrain une condition essentielle de la vente.

Les tribunaux admettent aussi qu’une condition essentielle peut être tacite, c’est-à-dire non prévue explicitement au contrat, mais tout de même importante dans l’esprit des parties.
Par exemple : il a été jugé que le droit d'extension d’une construction constitue l'exercice normal du droit de propriété, et il s’agit donc d’une condition essentielle de la vente, tacitement convenue (Cass. civ.3, 14 novembre 1996, n° 94-21.017).
Il en va de même de l’existence d’une servitude de passage portant sur toute la longueur d’un terrain, dès lors qu’elle diminue la surface utile proposée à la vente de près de 10%, et que les acquéreurs allaient devoir supporter un risque d'éviction (Cass. Civ.3, 15 février 2006, n° 04-19.931).
Mais à l’inverse, la Cour de cassation a déjà retenu que le fait, pour l'acquéreur d'un terrain, de ne pas avoir pris la précaution de faire insérer à l'acte de vente une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire constituait un indice du caractère non substantiel de la constructibilité du terrain (Cass. Civ.3, 13 juillet 1999, n° 96-17.013).

Par précaution, et pour éviter toute discussion sur le caractère essentiel, il est vivement conseillé de préciser dans l’acte les éléments qui revêtent une importance particulière pour l’une des parties (exemple : obtention d’un permis de construire, possibilité d’exercer une activité professionnelle en cas d’acquisition d’un bien en copropriété, etc.). Une fois qu’il est établi que le litige porte sur une qualité essentielle du contrat, encore faut-il prouver qu’il y a bien eu vice du consentement.

L’article 1130 du code civil prévoit trois types de vices : l’erreur, le dol et la violence.

L’erreur
L’erreur consiste, pour la partie concernée, en une représentation erronée de la réalité.

Elle est constituée lorsque deux éléments sont réunis :
- Une fausse représentation de la réalité,
- Et un consentement emporté par cette méprise.

Cela signifie que la partie « trompée » doit avoir été convaincue qu’elle concluait la vente sous certaines conditions. Autrement dit, si la partie « trompée » a conclu la vente alors qu’elle avait un doute, on ne pourra pas considérer qu’il y avait erreur.
Cette conviction est évaluée au moment de la formation du contrat.

Dans certains cas, l’erreur est exclue :
- C’est le cas de l’erreur inexcusable : on considère que si le cocontractant fait preuve de négligence, alors qu’il aurait dû s’informer ou ne pouvait ignorer l’élément litigieux, il ne peut demander la nullité du contrat (article 1132 du code civil).

- Il en va de même de l’erreur sur la valeur : si le cocontractant a simplement fait une appréciation économique inexacte, cette erreur n'est pas une cause de nullité (article 1136 du code civil).
Par exemple : Madame C achète un appartement sans avoir étudié le marché immobilier. Elle s’aperçoit après la signature que l’appartement en question valait en fait la moitié du prix. Elle ne peut, sur le fondement de l’erreur, demander la nullité du contrat.

Le dol
Le dol est une tromperie commise en vue de pousser l’une des parties à conclure le contrat ou à l'amener à contracter à des conditions plus désavantageuses. Il s’agit donc toujours d’une erreur, comme définie précédemment, mais provoquée cette fois par le cocontractant qui, par des manœuvres ou par son silence, ment à l’autre partie pour la pousser à contracter dans certaines conditions. Cela suppose de prouver une intention de tromper. Ici encore, il faut apporter de véritables éléments de preuve positifs, et non pas se contenter d’affirmations, ou de déductions. En principe, le dol entraîne la nullité de la vente lorsqu’il porte sur une qualité essentielle, et émane d’une partie au contrat (vendeur ou acquéreur). Elle peut toutefois émaner d’un représentant de l’une des parties, ou d’un tiers (le notaire instrumentaire de la vente par exemple), à condition que le dol porte sur une condition essentielle du contrat, ou si ce dernier est de connivence avec l’un des cocontractants (article 1138 du code civil).  Deux types de comportements peuvent constituer un dol : les manœuvres dolosives (stratagèmes ou mensonges « actifs ») ou la réticence dolosive (silence intentionnel « passif », sur un point que l’on sait fâcheux pour l’autre partie).

La violence
Il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable (article 1140 du code civil). Il y a également violence lorsqu'une partie abuse de l'état de dépendance de son cocontractant à son égard, pour obtenir un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte (article 1143 du code civil). La violence, qu’elle émane d’un cocontractant ou d’un tiers, est susceptible d’entraîner la nullité du contrat. La violence est le vice du consentement qui se rencontre le moins en matière de vente immobilière.

Que faut-il savoir avant d’engager une action en nullité de la vente?

Seul le juge peut prononcer la nullité d’un contrat, puisqu’elle emporte des conséquences très importantes.
Le délai de l'action en nullité est de cinq ans (article 2224 du code civil). Ce délai court, en cas d'erreur ou de dol, à compter du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, à compter du jour où elle a cessé (article 1144 du code civil). Et ce délai de cinq ans est lui-même enfermé dans un délai maximal de vingt ans à compter de la vente (article 2232 du code civil).
Il s’agit d’une nullité relative, c’est-à-dire que seules les parties au contrat peuvent la demander en justice.
La demande en nullité d’une vente immobilière doit être publiée auprès du service de publicité foncière (aux hypothèques).

La nullité remet les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la vente. Dès lors, elles doivent procéder à des restitutions réciproques : le bien immobilier doit être rendu par l’acquéreur, et le prix de vente doit être rendu par le vendeur.

La stratégie doit donc être étudiée, car obtenir la nullité contre un vendeur qui se révèlera incapable de rendre le prix peut s’avérer bien pire que de garder le bien…

• Si la nullité est accordée, l’acquéreur peut également demander :
- La nullité du contrat de prêt nécessité par l’opération, ou le paiement des frais de remboursement anticipé, en mettant également la Banque dans la procédure
- Le remboursement des frais qu’il a exposés pour la conservation du bien (les dépenses courantes, ou de simple entretien, et toutes les charges liées à la possession de la chose comme les impôts fonciers) (article 1352-5 du code civil).

A condition d’en faire explicitement la demande au juge, le vendeur peut quant à lui prétendre à une indemnité pour :

- Les dégradations ou détériorations causées au bien pendant la procédure, si l’acquéreur était de mauvaise foi et que les dégradations ont eu lieu par sa faute (article 1352-1). La vétusté ne donne pas lieu à restitution.

- Les fruits perçus par l’acquéreur (des loyers par exemple), ainsi que la valeur de la jouissance du bien (article 1352-3). Sur ce point, l’acquéreur « de bonne foi » ne doit cette indemnité qu’à compter du début de la procédure, alors que celui « de mauvaise foi » devra restituer tous les fruits, et la valeur de l’utilisation du bien, « calculés » depuis la signature de la vente (article 1352-7).

NB : on entend par acquéreur « de mauvaise foi » celui qui a conclu la vente alors qu’il savait qu’elle encourait la nullité, ce qui par hypothèse n’est jamais le cas de l’acquéreur qui prouve qu’il a été victime d’un vice du consentement. 

Les vices du consentement peuvent se limiter à des dommages et intérêts

Dans certains cas de figure, l’existence d’un vice du consentement n’entraînera pas la nullité de la vente. Cela ne veut pas dire que la partie « victime » n’a aucun recours : elle peut demander l’octroi de dommages et intérêts, à condition de prouver la faute de celui qui a forcé la vente.

L’obligation d’information précontractuelle
Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». Ce texte met à la charge des cocontractants, une obligation d’information au moment de la conclusion du contrat. Ce cas de figure se distingue du dol car il n’y a pas, ici, à démontrer l’élément intentionnel de tromper en vue d’obtenir la conclusion d’un contrat. Ce comportement peut donc entraîner, non pas la nullité du contrat, mais l’octroi de dommages et intérêts.

Le dol incident
On parle de dol incident lorsque l’erreur provoquée par le dol n’a pas été déterminante du consentement du cocontractant. Dans ce cas de figure, la partie « trompée » peut demander l’octroi de dommages et intérêts. Cela supposera de prouver la faute de cocontractant.

Le dol émanant d’un tiers au contrat
Le dol qui émanerait d’un tiers (comme le notaire qui instrumentalise la vente, ou un agent immobilier par exemple) ne peut entraîner la nullité de la vente s’il n’est pas démontré une connivence avec une partie au contrat. Mais dans ce cas, la partie « trompée » peut engager la responsabilité du tiers en démontrant sa faute afin d’obtenir des dommages et intérêts.

La garantie des vices cachés et la garantie de conformité

Le régime des vices du consentement est voisin des garanties des vices cachés et de conformité.

La garantie des vices cachés
En cas de défaut qui empêche l’usage « normal » du bien, par rapport à ce qu’on peut raisonnablement attendre d’un bien similaire, l’acquéreur peut agir contre son vendeur en garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du code civil).

Cette garantie suppose la réunion de trois conditions :
- Le vice doit être né antérieurement à la vente,
- Le vice doit avoir été dissimulé au moment de la vente,
- Et le vice doit rendre le bien impropre à sa destination ou en diminuer significativement l’usage.

Si ces conditions sont réunies, l’acquéreur peut demander, au choix, la résolution de la vente (c’est-à-dire son annulation) ou la restitution d’une partie du prix dont le montant sera estimé par un expert judiciaire en fonction de la perte de valeur du bien en raison du vice.

S’il démontre que le vendeur connaissait le vice et l’a délibérément caché, l’acquéreur peut également demander le paiement de dommages et intérêts supplémentaires en réparation du préjudice subi par la découverte du vice, et qui ne se serait pas réparé par la nullité ou les dommages et intérêts.

L’action en garantie des vices cachés doit être engagée en assignant dans les deux ans de la découverte du vice, et dans tous les cas dans les vingt ans suivant la signature de l’acte de vente. Si la vente a été conclue avec un commerçant au sens de l’article L.110-4 du code de commerce, l’action doit être exercée dans les 5 ans suivant la vente.

La garantie de conformité
La garantie de conformité est un mécanisme de droit commun et de droit de la consommation (articles L.217-4 et suivants du code de la consommation). Le régime de droit de la consommation aura vocation à s’appliquer si l’acquéreur est un consommateur, et si le vendeur est un professionnel (un promoteur immobilier, par exemple). A la différence de la garantie des vices cachés, ces dispositions concernent la conformité du bien au contrat de vente. Elles sanctionnent le manquement du vendeur à son obligation de délivrer une chose conforme au contrat.

On ne peut pas invoquer simultanément la garantie des vices cachés et la garantie de conformité : il faut choisir le fondement de l’action en fonction du défaut allégué.

Par exemple :

- L’acte de vente prévoit que la maison objet du contrat comprend une chambre de 15 m². S’il s’avère finalement que la chambre fait 10 m², elle n’est pas conforme aux stipulations du contrat : il sera possible d’agir sur le fondement de la garantie de conformité.

- Quelques mois après la vente, les murs de votre maison présentent des fissures. Bien entendu, rien dans l’acte de vente ne prévoyait l’absence de fissuration des murs de la maison. Il s’agit là d’un vice qui empêche l’usage que l’on peut communément attendre de la maison (notamment si il y a une atteinte à sa solidité). Il sera possible d’agir sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Dans le cadre de la garantie de conformité, le vendeur peut choisir entre la réparation et le remplacement du bien. Si le défaut est trop important ou si le remplacement est impossible, ce qui est généralement le cas en matière immobilière, l’acquéreur peut également demander la résolution de la vente.

L’action en garantie de conformité doit être intentée dans les deux ans de la délivrance du bien, donc de la signature de la vente immobilière.

Et en pratique ?

En synthèse, nous pouvons proposer la grille de lecture suivante :

Le fondement choisi dépendra principalement du temps qu’il vous reste pour agir, de l’intention de tromper ou non de votre cocontractant, et des preuves effectives que vous serez en mesure ou non d’apporter.

Nous vous invitons à vous rapprocher de votre avocat qui vous conseillera l’option la plus pertinente selon votre cas particulier.