Renforcer l’attractivité du bail rural pour les propriétaires : la réforme du statut du fermage

Le syndicat majoritaire a proposé une réforme visant à renforcer l’attractivité du bail rural pour les propriétaires.
Née à la sortie de la guerre d’une volonté de pérenniser, sécuriser les exploitants fermiers dans leurs investissement, le statut d’ordre public du fermage est vécu par, fois par les propriétaires comme une dépossession de leur droit de propriété.

En effet, il impose une durée minimale du bail de 9 ans, un prix de fermage encadré par la loi, un renouvellement automatique du bail, un droit de préemption en cas de vente, un droit de cession du bail à un descendant du fermier.
Certes il permet au propriétaire de donner congé, mais dans des conditions très restrictives, notamment pour les propriétaires qui n’exploitent pas.

I. En cas de cession du bail, un nouveau bail sera conclu :

En effet, aujourd’hui, la cession du bail a pour effet que le bénéficiaire de celle-ci continue le bail en cours de sorte que le preneur ne dispose pas forcément d’une durée suffisante pour amortir ses frais d’installation et les investissements qu’il veut réaliser. Il est proposé de conclure obligatoirement un nouveau bail.
Cette réforme favorise surtout le bénéficiaire de la cession
Il est également prévu de donner la priorité pour conclure un nouveau bail suite au départ du fermier, à un jeune, hors cadre familial proposé par celui-ci.

II. Extension du droit de préemption

Le syndicat propose également d’étendre la faculté offerte au fermier de subroger ce droit de préemption, c’est-à-dire d’en faire bénéficier un tiers.
De la sorte le preneur pourrait exercer le droit de préemption au profit d’un investisseur qui le maintiendrait sur l’exploitation.
C’est là une réforme intéressante, pour favoriser le maintien dans l’exploitation en permettant la vente.

III. Généralisation de l’état des lieux :

Il est proposé de supprimer l’indemnité de sortie pour les baux effectués sans état des lieux.
En effet, bien qu’actuellement la loi prévoit l’établissement de cet état des lieux il n’est pas toujours réalisé dans la mesure où son absence ne compromet pas la validité du bail.
L’incitation à en établir un à peine de ne pas pouvoir solliciter une indemnité à la sortie des lieux bénéficierait aussi bien au propriétaire qui pourrait demander une compensation pour la dégradation du fonds qu’au locataire qui peut en demander une pour son amélioration.
L’indemnisation des travaux résulterait à l’avenir d’un accord propriétaire/locataire.
Un accord amiable devrait fixer les modalités d’autorisation de faire des travaux et de leur indemnisation.
Cela aurait pour intérêt de sécuriser les deux parties en sachant clairement quelle sera la fin du bail et le coût d’une reprise éventuelle.

IV. Parcelle de subsistance et droit de propriété :

La parcelle de subsistance est une petite parcelle que le preneur retraité peut continuer à exploiter prise notamment sur des terres louées par son bailleur.
La réforme proposerait que cette parcelle soit prise prioritairement sur les parcelles propriétés du preneur.

V. Révision du fermage élevé :

Aujourd’hui le locataire peut introduire l’action au cours de la troisième année du bail.
La réforme propose de reporter la possibilité de cette contestation à la sixième année de bail de sorte que les propriétaires qui auraient négocié un fermage plus élevé que ne le permet l’arrêté préfectoral seraient sécurisés pendant cette période.

Ces quelques retouches suffiront-elles à faire accepter par les propriétaires le statut du fermage ?
Rien n’est moins sûr.
Certains suggéraient de l’aligner sur le statut des baux commerciaux…
Il est probable que les parlementaires se penchent sur cette réforme prochainement.