Le bail rural est l’acte qui officialise et concrétise la mise à disposition d’un fonds, en contrepartie du versement d’un fermage. Le Code rural impose le recours à l’écrit (article L 411-4).
Afin que sa qualification ne puisse prêter à discussion, l'acte doit préciser expressément le type de bail à long terme choisi et les articles du code rural et de la pêche maritime qui lui sont applicables.
Si la durée du contrat conduit sans doute à qualifier le bail d'une durée supérieure à 18 ans de bail rural à long terme, elle ne permet pas de caractériser le régime particulier dont il relève.
Le choix offert aux preneurs et bailleurs de biens ruraux qui s'engagent sur une longue durée est étendu, il est recommandé de préciser clairement les options choisies par les bailleurs et preneurs.
Par ailleurs, la loi ne prévoit pas l’obligation de rédiger un bail notarié, mais la forme authentique permet au bailleur de disposer d'un titre exécutoire.
Le bail dont la durée est supérieure à 12 ans doit être reçu en la forme authentique en vue de sa publication au service de la publicité foncière. Le défaut de publicité est sanctionné par une inopposabilité partielle : la partie du bail excédant 12 ans est inopposable aux tiers.
Toutefois, l’écrit est une règle de preuve et non une condition nécessaire de validité du contrat.
A défaut d’écrit, le Code rural prévoit que les parties sont soumises pour 9 ans aux clauses du bail type départemental.
Le bail verbal n'est donc pas nul mais :
• il est inopposable aux tiers dans les mêmes conditions que le bail écrit non enregistré
• les parties ne sont pas maîtres de son contenu
• la preuve en est parfois difficile
La preuve du bail verbal peut être apportée par tout moyen, mais elle ne peut résulter que de la seule exploitation ou occupation des lieux.
A défaut de pouvoir justifier valablement de l’existence d’un bail rural, il convient de saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, la charge de la preuve incombant à celui qui en demande l’exécution.
