Pour diverses raisons, il arrive que le mandat du syndic mandaté par la copropriété arrive à expiration avant la prochaine Assemblée générale. Cela peut être lourd de conséquences : en l’absence de mandat valable, le syndic n’est plus habilité pour représenter la copropriété et il ne peut plus effectuer aucune formalité.
Deux cas de figure sont à distinguer :
Le syndic a convoqué une Assemblée générale avant l’expiration de son mandat
L’Assemblée Générale convoquée par un syndic dont le mandat n’est pas expiré au moment de l’envoi des convocations est régulière et n’encourt pas la nullité (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-24.646, n° 1046 FS – P + B + I ; CA Paris, ch. 4-2, 19 juin 2013, n° 12/03967).
Par conséquent, les copropriétaires pourront désigner le nouveau syndic, ou désigner de nouveau leur syndic en exercice, lors de la prochaine Assemblée générale.
Il est toutefois déconseillé de se trouver dans cette situation, car dans l’attente de la tenue de l’Assemblée générale, le syndicat des copropriétaires reste dépourvu de syndic et ne peut par conséquent effectuer aucun acte, qui ne serait pas valable.
Le syndic n’a pas convoqué d’Assemblée générale avant l’expiration de son mandat
Quand l’Assemblée Générale a été convoquée par un syndic dont le mandat est expiré, la convocation et l’Assemblée Générale elle-même sont jugées irrégulières et annulables (Cass. 3e civ., 7 déc. 1988, n° 87-13.534 ; CA Paris, 23e ch., sect. B, 15 avr. 1999, n° 1997/27293).
D’ailleurs, le syndic qui convoque une Assemblée alors que son mandat est expiré engage sa responsabilité (CA Paris, 23e ch., sect. B, 17 janv. 2008, n° 07/05496).
Dans ce cas de figure, il convient de se référer à l’article 17 (alinéas 3 et 4) de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose :
« (…) A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »
Si le mandat du syndic a expiré avant la prochaine AG, il convient donc de demander au Président du Tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire.
Celui-ci sera chargé de convoquer une Assemblée générale en vue de la désignation du nouveau syndic (modalités précisées par l’article 47 du décret du 17 mars 1967).
Tout intéressé peut en faire la demande, soit tout copropriétaire ou membre du Conseil Syndical. La demande peut être formulée en amont, sans avoir besoin d’attendre l’expiration du mandat du syndic. Dans ce cas, il faut simplement démontrer qu’au jour où le juge va statuer, la copropriété sera dépourvue de syndic (Cass. 3e civ., 24 janv. 2001, n° 99-14.666 ; Cass. 3e civ., 12 sept. 2006, n° 05-16.747 ; Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-28.611, n° 1155 F – P + B + I). Les fonctions de l’administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné en Assemblée générale.
NB : Depuis la dernière réforme du droit de la copropriété, en cas d’empêchement du syndic, le Président du Conseil Syndical peut convoquer lui-même une Assemblée générale afin d’en faire désigner un nouveau (art. 18, V de la loi du 10 juillet 1965).
Toutefois cette nouvelle disposition ne semble pas viser le cas d’expiration du mandat du syndic.
En effet, la doctrine s’accorde à dire que l’absence de renouvellement du mandat avant son expiration relève de l’article 47 du décret du 17 mars 1967. L’empêchement du syndic s’entend plutôt, à la lecture des décisions antérieures à la réforme, aux cas de conflit d’intérêt, ou d’impossibilité pour le syndic de gérer la copropriété (décès, déconfiture…).
Quoi qu’il en soit, vous pouvez vous adresser à un Avocat spécialisé en droit immobilier pour vous éclairer sur la marche à suivre.
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