Bail rural : comment réviser le montant du fermage ?

Publié le

 

 

 
 

 

En cours du bail, propriétaire bailleur comme preneur disposent de plusieurs actions pour adapter ou réviser le montant du fermage (modification des maxima et minima ; action en révision des fermages anormaux ; régularisation des fermages illicites ; rectification pour erreur de contenance des terres louées ; remise du fermage pour perte de récoltes). 

 

Les actions en révision les plus fréquentes concernent des fermages qui ne correspondent pas ou plus au barème de l’arrêté préfectoral. 

 

Mise en conformité du prix suite à une modification des maxima et minima  

Les maxima et les minima fixés par l'arrêté préfectoral sont reconsidérés au plus tard tous les 6 ans.

 

Si le barème départemental est modifié, l'une des parties peut demander la prise en compte des modifications de prix au moment du renouvellement du bail (article L411-11 du Code rural). 

 

Pour les baux à long terme : la mise en conformité du prix de ces baux avec le nouvel arrêté peut intervenir au début de chaque nouvelle période de 9 ans.

 

Le nouveau fermage prend effet à la date du renouvellement de la période de 9 ans.

 

Nous attirons votre attention sur un point : la demande de révision du loyer ne doit pas nécessairement être formée avant l'expiration de la première période de 9 ans au cours de laquelle les valeurs du barème préfectoral ont été modifiées. Elle peut intervenir en début de la nouvelle échéance de 9 ans qui suit l'arrêté révisant les valeurs locatives.

 

Dans ces conditions, il est recommandé d’être vigilant car la mise en conformité du prix du bail avec le nouveau barème préfectoral au cours de la seconde période de 9 ans peut obliger le bailleur à restituer le trop-perçu depuis le premier jour de cette période…

 

Action en révision des fermages anormaux

Les parties peuvent revenir sur un fermage ne respectant pas les maxima et minima fixés par l'autorité préfectorale par l'action en révision des fermages anormaux prévue par l'article 
L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime. 

 

L'action en révision s'applique aussi bien au loyer des bâtiments d'habitation qu'au fermage des terres nues et des bâtiments d'exploitation ou des terres portant des cultures pérennes.

 

Il faut que le prix stipulé dans le bail soit supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à « la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail ». 

 

Le prix convenu est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et minima prévus par l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de conclusion du bail ou de son renouvellement.

 

Toutefois, et bien évidemment, le juge fixera le prix du nouveau fermage en se référant à l'arrêté en vigueur à la date à laquelle il prend effet, c'est-à-dire à la date de l'action en révision. 

L'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. 

 

La faculté de révision vaut aussi bien pour la troisième année du premier bail que pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.

 

La révision du prix n'est pas rétroactive. 

 

Le nouveau prix ne s'applique qu'à la période du bail restant à courir à compter de la date de la demande.

 

A défaut d'accord entre les parties, le nouveau prix du bail est fixé par le tribunal paritaire.  

 

 

 

 

 

 

Perrine FOURTINES ROCHET, avocate à Reims
Perrine FOURTINES ROCHET
Avocat associé

Dans la même thématique

Je souhaite céder mon bail rural à un proche, comment dois-je procéder ?

Publié le - Thème(s) : Thème : Exploitants Agricoles et Viticoles, Thème : Bail rural
Comment procéder pour céder un bail rural à un proche ? Me Perrine Fourtines Rochet détaille les conditions et la procédure à suivre.

Mon bail rural arrive à expiration : quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du renouvellement du bail ?

Publié le - Thème(s) : Thème : Propriétaire de terres / vignes et forêt, Thème : Bail rural, Thème : Exploitants Agricoles et Viticoles
Tout preneur a droit, en principe, au renouvellement de son bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires (article L. 411-46 du Code rural). Le renouvellement intervient automatiquement, par le seul effet de la loi pour une durée de 9 ans.

Fermages impayés : une donation rapportable à la succession ?

Un enfant exploite et loue les terres agricoles de ses parents. Il ne paie pas les fermages. Ses parents ne les lui réclament pas. Au décès des parents, ses frères et sœurs s’estiment lésés, considérant que leur cohéritier a bénéficié d’un avantage indirect de leurs parents. Peut-on considérer que les fermages impayés constituent une donation rapportable à la succession ?

Congé fondé sur l'âge du preneur : attention au régime du bail renouvelé !

Publié le - Thème(s) : Thème : Propriétaire de terres / vignes et forêt, Thème : Bail rural, Thème : Exploitants Agricoles et Viticoles, Thème : Bail rural

Le renouvellement d’un bail rural revêt toujours un enjeu important. D’autant plus quand le preneur se retrouve à l’âge de la retraite ou à un âge proche.

Provoquer le renouvellement du bail commercial présente-t-il un intérêt pour le bailleur ?

Publié le - Thème(s) : Thème : Propriétaire de terres / vignes et forêt, Thème : Bail rural, Thème : Exploitants Agricoles et Viticoles, Thème : Bail rural

Lorsque le bail commercial arrive à son échéance initiale, le bailleur se trouve à la croisée des chemins :
1. Soit il provoque le renouvellement du bail en délivrant un congé avec offre de renouvellement,
2. soit il laisse le bail se poursuivre par tacite reconduction.

Chacune de ses attitudes peut présenter un avantage :

La reprise des terres : oui… mais sans se « planter » !

La reprise des terres pour son exploitation, son descendant ou encore pour exploiter en société ou par mise à disposition, n’est pas toujours chose simple pour le bailleur.

Nombreux sont les carcans du Code rural qui imposent un formalisme stricte et rigoureux.

La rédaction d’un congé pour reprise n’est pas un acte anodin et s’inscrit dans un cadre plus général, dont la mise en œuvre aura des conséquences économiques, juridiques et structurelles.

ACG Avocats + Associés aux cotés de la Fédération des Syndicats d’exploitants agricoles

Publié le - Thème(s) : Thème : Propriétaire de terres / vignes et forêt, Thème : Exploitants Agricoles et Viticoles

PAC, le ministère plie sous la pression de la FNSEA. Il accepte le report de la période de déclaration et donne finalement la possibilité de transferts des DPB entre fermiers entrants et fermiers sortants.

Article du journal "La Marne Agricole" du 13/03/15 - cliquez sur l'article ci-dessous pour l'agrandir.

En quoi la loi d'avenir a-t-elle modifié le statut du fermage ?

Publié le - Thème(s) : Thème : Propriétaire de terres / vignes et forêt, Thème : Bail rural, Thème : Exploitants Agricoles et Viticoles, Thème : Bail rural

La loi d’Avenir impacte sensiblement le régime des baux ruraux.
Il s’agit ici non pas d'en faire un commentaire exhaustif mais d'en énoncer les modifications essentielles
En effet la loi est d'application immédiate dès sa promulgation le 14 octobre 2014 : elle impose parfois au preneur d'agir pour préserver ses droits

1. Faculté de demander la résiliation du bail pour le preneur

Vignerons vous aviez jusqu’au 1 juillet 2012 pour vérifier vos marques viticoles et étiquetage

Publié le - Thème(s) : Thème : Propriétaire de terres / vignes et forêt, Thème : Exploitants Agricoles et Viticoles

Ce décret, tant attendu depuis 2008, précise, notamment, les règles relatives à l’étiquetage, en application du Règlement (CE) n°479/2008 du 29 avril 2008 portant organisation commune du marché vitivinicole et du Règlement n°607/2009 du 14 juillet 2009 fixant certaines modalités d’application du règlement (CE) n°479/2008 en ce qui concerne les appellations d’origine protégées et les indications géographiques protégées, les mentions traditionnelles, l’étiquetage et la présentation de certains produits du secteur vitivinicole.