Bail rural : comment réviser le montant du fermage ?
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En cours du bail, propriétaire bailleur comme preneur disposent de plusieurs actions pour adapter ou réviser le montant du fermage (modification des maxima et minima ; action en révision des fermages anormaux ; régularisation des fermages illicites ; rectification pour erreur de contenance des terres louées ; remise du fermage pour perte de récoltes).
Les actions en révision les plus fréquentes concernent des fermages qui ne correspondent pas ou plus au barème de l’arrêté préfectoral.
Mise en conformité du prix suite à une modification des maxima et minima Les maxima et les minima fixés par l'arrêté préfectoral sont reconsidérés au plus tard tous les 6 ans.
Si le barème départemental est modifié, l'une des parties peut demander la prise en compte des modifications de prix au moment du renouvellement du bail (article L411-11 du Code rural).
Pour les baux à long terme : la mise en conformité du prix de ces baux avec le nouvel arrêté peut intervenir au début de chaque nouvelle période de 9 ans.
Le nouveau fermage prend effet à la date du renouvellement de la période de 9 ans.
Nous attirons votre attention sur un point : la demande de révision du loyer ne doit pas nécessairement être formée avant l'expiration de la première période de 9 ans au cours de laquelle les valeurs du barème préfectoral ont été modifiées. Elle peut intervenir en début de la nouvelle échéance de 9 ans qui suit l'arrêté révisant les valeurs locatives.
Dans ces conditions, il est recommandé d’être vigilant car la mise en conformité du prix du bail avec le nouveau barème préfectoral au cours de la seconde période de 9 ans peut obliger le bailleur à restituer le trop-perçu depuis le premier jour de cette période… |
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Action en révision des fermages anormaux Les parties peuvent revenir sur un fermage ne respectant pas les maxima et minima fixés par l'autorité préfectorale par l'action en révision des fermages anormaux prévue par l'article
L'action en révision s'applique aussi bien au loyer des bâtiments d'habitation qu'au fermage des terres nues et des bâtiments d'exploitation ou des terres portant des cultures pérennes.
Il faut que le prix stipulé dans le bail soit supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à « la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail ».
Le prix convenu est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et minima prévus par l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de conclusion du bail ou de son renouvellement.
Toutefois, et bien évidemment, le juge fixera le prix du nouveau fermage en se référant à l'arrêté en vigueur à la date à laquelle il prend effet, c'est-à-dire à la date de l'action en révision. L'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance.
La faculté de révision vaut aussi bien pour la troisième année du premier bail que pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.
La révision du prix n'est pas rétroactive.
Le nouveau prix ne s'applique qu'à la période du bail restant à courir à compter de la date de la demande.
A défaut d'accord entre les parties, le nouveau prix du bail est fixé par le tribunal paritaire.
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