Je souhaite céder mon bail rural à un proche, comment dois-je procéder ?
Vous êtes titulaire d’un bail rural depuis de nombreuses années, parfois renouvelé à plusieurs reprises, et vous souhaitez le céder à un proche, qui ambitionne de s’installer, voire qui travaille déjà avec vous sur l’exploitation, voici quelques étapes à suivre.
En principe, toute cession de bail est interdite.
Sous certaines conditions, les cessions sont autorisées dans le cadre familial (article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime).
Le preneur peut céder son bail, avec l’agrément du bailleur, uniquement à ses descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) ou à son époux, épouse ou partenaire de Pacs.
Le seul fait de céder de façon irrégulière, emporte la nullité de la cession et la résiliation du bail.
Le bénéficiaire de la cession doit, par ailleurs, remplir plusieurs conditions :
- Être titulaire d’un diplôme agricole ou d’une expérience professionnelle en qualité d’exploitant d’au moins 5 ans.
- Doit participer de manière effective et permanente à l’exploitation.
- Disposer du matériel ou d’un moyen d’acquérir du matériel pour exploiter.
- Posséder une habitation à proximité du fond repris.
Le cédant, titulaire du droit au bail, doit également avoir répondu à ses obligations de parfaite bonne foi durant le bail.
Une jurisprudence de la Cour de cassation rappelle que la faculté de céder le bail rural est réservée au preneur qui s’est constamment acquitté de ses obligations (Cass. 3e civ., 11 octobre 2018, n°17-11.112).
La procédure est la suivante :
- Obtenir l’autorisation du bailleur
L’autorisation peut être explicite ou implicite.
Si celui-ci refuse ou ne répond pas, vous devez demander l’autorisation au tribunal paritaire des baux ruraux compétent qui tranchera.
- Rédiger et signer un acte de cession écrit
Une fois l’autorisation obtenue, la cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.
- Notifier la cession
La cession doit être notifiée au propriétaire bailleur (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier.)
Le plus simple étant de faire intervenir le bailleur à l’acte de cession pour qu’elle lui soit opposable.
La cession de bail n’est pas un acte anodin, et mérite une attention toute particulière au moment d’un départ en retraite ou d’une cessation d’activité du preneur en place, titulaire du droit au bail.
La méconnaissance de ces différentes étapes peut entrainer la résiliation du bail.
Un avis juridique en amont est toujours requis afin d’anticiper au mieux l’évolution de la vie de l’exploitation.
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1. Soit il provoque le renouvellement du bail en délivrant un congé avec offre de renouvellement,
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Il s’agit ici non pas d'en faire un commentaire exhaustif mais d'en énoncer les modifications essentielles
En effet la loi est d'application immédiate dès sa promulgation le 14 octobre 2014 : elle impose parfois au preneur d'agir pour préserver ses droits
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